Erst Baukindergeld, jetzt Freibetrag-Erhöhung?

In ihrer Studie haben die Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und das Forschungsinstitut Empirica unter anderem die Auswirkungen eines Freibetrags von 100.000 Euro auf die Grunderwerbsteuer für Ersterwerber und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum untersucht. Das Ergebnis: Ein solcher Freibetrag, wie er laut Koalitionsvertrag noch geprüft werden soll, hätte das Potenzial, die Zahl der Ersterwerber um rund 18.400 Haushalte auf 309.000 zu erhöhen. Das wäre ein Plus von sechs Prozent.

Für die Modellrechnung haben die Wissenschaftler die “natürlichen Ersterwerber” ermittelt. Dazu zählen sie definitionsgemäß Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich  Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können. Diese Voraussetzungen erfüllten in Deutschland aktuell 291.000 Haushalte.

Die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilienkauf ist laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wortschaft (IW) Köln die hohe Eigenkapitalanforderung.

Effekt von Freibetrag abhängig vom Steuersatz …

Regional würde sich ein solcher Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken, heißt es in der Studie. Ähnlich wie beim Baukindergeld, das rückwirkend zum 1.1.2018 eingeführt worden war. Das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, setzt Kritikern zufolge die falschen Anreize. Dem IW Köln zufolge besteht unter anderem die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht.

So, wie beim Baukindergeld stärker Regionen außerhalb der teuren Großstädte und Ballungsräume begünstigt werden, wäre auch die Entlastung durch einen Freibetrag dort höher, wo die höchsten Grunderwerbsteuersätze vorherrschen, schreiben die Forscher. In Bundesländern mit hohen Steuersätzen zwischen sechs und 6,5 Prozent wachse das Zusatzpotenzial um mindestens sieben Prozent, in Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent aber nur um vier Prozent. Laut einer Studie des Centers for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des IVD kann das Baukindergeld Familien beim Immobilienkauf auch in Großstädten entlasten.

… und den Immobilienpreisen

LBS Research weist darauf hin, dass die Auswirkung eines Freibetrags außerdem ganz wesentlich auch vom regionalen Preisniveau beeinflusst werde.

Aufgrund des heterogenen Immobilienmarkts in Deutschland mit extrem teuren Regionen Schrumpfungsregionen einerseits und wirken einheitliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer der Studie zufolge verzerrend. Um die Entlastungswirkung in Wachstumsregionen zu verstärken, müsste über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden, allerdings würde dies sofort die Komplexität erhöhen.

Forscher für bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer auf niedrigem Niveau

Geeigneter als ein Freibetrag wäre die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden, schreiben die Marktforscher in ihrer Studie. Demnach könnte ein Grunderwerbsteuersatz von beispielsweise flächendeckend drei Prozent ebenfalls Zusatzpotenzial von 18.000 Haushalten generieren, aber gleichmäßig verteilt über die unterschiedlichen Regionen.

In dieser Variante gebe es zwei Ausreißer: Bayern und Sachsen. Die beiden Bundesländer könnten laut LBS Research und Empirica wegen des relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent mit Zusatzpotenzialen rechnen.

Eine Absenkung der hohen Erwerbsnebenkosten durch Entlastung bei der Grunderwerbsteuer ist nach Auffassung der Wissenschaftler jedenfalls mehr denn je geboten, um die Eintrittshürde zum Wohneigentum zu senken. Die Steuer stelle nicht nur ein Hemmnis für den Vermögensaufbau weniger wohlhabender Haushalte dar, sondern belaste insgesamt auch den Neubau.

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